[지역 아파트 경제] 전라북도 익산 아파트 전망

 

지역마다 아파트 값은 천차만별이다. 전라북도 익산은 KTX 역을 중심으로 

 

1. 영등동

2. 모현동

3. 어양동

 

순으로 인기지역 아파트가 분배되어 있다.

 

현재 롯데마트와 홈플러스가 있는 제일 아파트 건설사 위주로 아파트가 구성되어 있다.

주변 상권은 술집과 초등학교가 혼재되어 있고 문화시설은 전무하다. 마트가 가깝다는 것 하나와 CGV 영화권이 주요 도심을 이루고 있었다.

 

그러나 20년 이상 된 아파트로 노후되었고 제일 3차를 중심으로 술집 상권을 낀 우남그랜드 타운 23평형, 31평형  아파트가 주를 이루고 있다. 제일 4차는 초등학교가 바로 앞이라는 장점만을 가지고 23평형으로만 구성되어 있다. 주변 상권은 좋지 않으나 공원이 가깝고 조용한 지역을 선호하는 이들에게 적합하다. 아파트도 1억 4천- 5천 사이로 구성되어 있다.

 

제일 3차는 30평형과 20평형이 혼재되어 있다. 세대수가 1,177세대로 세대수가 많고 안정적인 시세를 유지하고 있으나 30평형을 기준으로 2억으로 더 이상 상향되긴 힘들다. 

 

제일 1차는 22평부터 47평까지 다양하나 900세대를 이루는 주차는 주변 상권과 맞물려 최악의 조건이다. 1995년도 준공 아파트로 25년이 넘었다. 

 

상기 아파트는 재개발이 되기엔 어렵고 지역은 5층 단층을 구성하지 않는 이상 투자로서도 가치가 없다. 단, 영등동이 아직도 익산에선 주요 도심으로 인정받고 마트가 가깝다는 것은 큰 장점이다. 제일 2차 주변은 학원가가 밀집되어 있어 좋으나 이 아파트 역시 1억 초반대에 20평형 아파트 구매가 가능하다. 

 

구옥은 계속해서 하락할 수밖에 없는 구조다.

 

비사벌 아파트도 있으나 810세대로 1995년 준공으로 CGV 뒤편 위치로 장점이 있었으나 모현동에 롯데시네마가 생긴 뒤로는 CGV의 낡고 노후된 의자 시트와 청결함을 느낄 수 없는 관이고 리뉴얼이 없는 이상은 장점을 찾기 힘들다. 그냥 영화보기에는 좋으나 롯데시네마의 스크린과 깨끗함과는 비교가 불가하다.

 

영등동은 현재까진 건재하나 점점 상권이 술집과 옷집으로 어울려진 그 정도 이상을 벗어나지 못하고 있다. 주차를 하기에 수월한 상권 구조도 아닌 데다 마트의 장점이 코로나 사태 이후론 없어지고 있다. 언텍트(UNTACT) 접촉을 최소화하는 구조가 장기화될수록 그러하다. 

 

어양동은 대장주라고 불리는 어양 이 편한 세상이 있으나 밀집된 구조와 재개발이란 형태상 그렇게 좋은 아파트라고 부르긴 어렵다. 2015년 준공으로 벌써 5년 차로 접어들며 새 아파트라고 부르기엔 어렵지만 세대를 많이 한 아파트가 부재한 시점에 30평형이 3억 5천을 호가한다. 아직 15년 차를 접어들어도 자이 이파트라는 브랜드로 최근 4천여만 원이 한 번에 상승한 것은 놀랍다. 외부 투자자들이 들어오면 말도 안 되게 값을 올려놓고는 차익을 실현하고 빠져나간다. 실 거주자들만 부담을 안고 사야 하는 지경이다. 그래도 자이 아파트는 초중고 자녀를 둔 부모들에게는 인기가 많고 얼마 되지 않는 남향 구조의 아파트라 최근에도 집값이 상승 중이다. 어양 이 편한의 효과로 얼마나 더 갈지 한화 포레 나가 P가 5천만 원 7천만 원을 호가하는 경쟁구도를 제재하지 않는 것도 이해가 되지 않는다. 결국 P로 인해 아파트 값은 동반 상승하고 어양 E 편한 등 외부 투자자들에게만 배불 리우는 구조를 가지게 된다. 젠트리피케이션이 별다른 것이 없다. 익산에서도 발생하고 있다. 좋은 아파트에서 살 수 없는 것은 젊은 세대에게는 더욱 한스러운 자격지심 등을 주는 조건이 되기도 한다. 

 

신동은 곧 재개발을 앞둔 청솔아파트가 있으나 인기 있는 건설사는 아니라 큰 기대가 되지는 않는다. 자녀를 둔 초등학생 역시 육교를 건너 등교해야 하는 상황이라 좋지 못하다. 20평형과 30평이 지어질 예정이다. 금호어울림 역시 재개발 아파트로 732세대로 이루어져 있느냐 그럼에도 3억을 넘지 못하는 가격은 (혹 3억을 초과하는 가격은 리모델링이 되었거나 로열층이다) 북부시장이 가깝다는 것 외에는 주변 구성이 어두운 동네에 그렇다 할 상권마저도 없다. 배치되는 초등학교도 신동초등학교로 상당히 거리가 있고 육교를 건너야 한다. 2014년에 완공된 아파트로 이제 7년 차로 접어들지만 아파트는 8년이 넘고 10년 차가 되면 리모델링이 필요하게 된다.  곧 이루어질 소라산 임대아파트 분양으로 공원이 더 완전하게 조성되고 민간분양 아파트까지 구성된다면 공원을 누릴 여력이 있으나 아파트 자체만으론 크게 매력이 없다. 재개발 아파트의 특성인 하자보수 역시 진행 중인 것으로 알고 있다. 

 

모인공원 근처이며 삼양공장 근교인 곳에 중흥 S클래스 968세대가 들어올 예정이다. 배산공원이 가깝고 여러모로 철교 근접하지 않게만 설계한다면 나쁘지 않은 위치이다. 

 

팔봉은 서희 스타힐스가 2330세대가 입주할 예정이다. 이지움 더테라스도 입주 예정이나 주택의 장점을 도입했음에도 인기가 많을지는 미지수다. 자녀가 있는 세대가 살기에는 부적합하고 원광고등학교 등 고등교육 자녀가 있어야 그나마 괜찮은 입지이다. 아니면 자녀 없이 노후세대가 살기는 좋을 듯하다. 기본적으로 팔봉이란 곳이 외곽지역이란 이미지가 있어서 2천 세대가 입주한다고 해도 주변 상권이 부재한 상황에서 크게 인기는 없을 듯하다. 하지만 주변 지역으로 공원이 조성되고 서희 스타힐스와 공설운동장이 연계되면 시민 공원으로서 역할이 확대되기 때문에 한적한 곳을 찾는 사람들에게는 인기지역이 될수도 있다. 2천세대가 넘기 때문에 쓰레기 소각장등의 악취발생 여지가 있는 곳도 방책을 세울거라 생각이 든다. 부송동 화물터미널 자리에서 팔봉 방향으로 있는 소재의 부지도 아파트가 형성되기 좋은 위치를 가지고 있다. 해당 지역에 아파트가 들어선다면 부송-팔봉간으로 연계되는 아파트 단지가 차츰 형성될 수도 있다. 물론 시간을 두고 벌어질 이야기지만 도심을 구축하는데 있어 중요한 것은 대단지 아파트와 기획된 주택단지다. 촘촘히 세워진 공간에 우겨넣는것보다 계획된 도시로 형성하는 것이 익산시 발전에도 좋은 영향을 줄것이다. 

 

익산시의 문제점은 타 지역에 비해 저렴하다고 하지만 익산시의 평균 연봉을 보면 2천만 원 후반대와 3천여만 원 임을 감안하면 신혼부부나 젊은 세대가 일하면서 집을 사기엔 힘든 구조를 취하고 있다. 서울처럼 문화시설을 누린다거나 안정된 직장이 없는 상태에서 외부 투자자들이 대거 유입하면서 2년에 한 번 정도 투기를 하는 것을 조절하지 못하고 있다. 시장논리라고 방관하는 것도 문제지만 분양을 주는 아파트가 기피하는 동산동이나 송학 동등 창인동까지 외진 지역에만 내주는 것에도 문제가 있다. 8년 전세 아파트 등 브랜드 아파트는 한화 꿈에 그린, 현재 포레나로 변경한 아파트가 유일무이하다. 

 

제일 아파트가 지역을 지배하고 있고 특히나 익산을 점령하다시피 한다. 모현동은 임대아파트가 10년을 맞이해 곧 분양을 앞둔 에코르 아파트가 있고 위치상으론 공원가 초중고를 바라본 최적이나 10년을 넘은 아파트에 임대아파트라는 특성상 임대를 받아 분양 차익을 남기고 매도하려는 기존 입주자들의 차익 실현이 얼마나 될지는 미지수다. 에코르는 중앙난방 구조가 개별난방으로 전환된다면 좋을 듯하다. 주변 부영아파트 정도의 가격 2억 중후반 가격이 형성되리라 싶다. 대량의 매도물이 나올 것이며 아무래도 임대아파트라는 인식을 뛰어넘기가 쉽지 않다. 임대아파트를 팔고 주변의 오투나 이지움으로 넘어갈 세대들이 많을 것 같다. 기존처럼 아파트를 평생 사는 형태로 생각하지 않고 7-8년이 되면 건너가는 방식으로 생각하는 젊은 투자자들이 많다. 리모델링이 필요해지고 조금씩 노후해가는 아파트를 건너뛰는 셈이다. 

 

모현 오투 프리미어 분양은 주목받을만하다. 전주로 출퇴근하는 인원에게도 나쁘지 않다. 

모현 오투 프리미어 바로 옆 자리에 이지움이 34평대로 건설될 예정이다. 207세대로 2020년 8월 분양일정이 있다. 

세대는 적지만 현재 오투 프리미어가 34평이 3억 3천여만 원 하는 중층을 볼 때 비슷한 가격이면 오히려 적은 세대이지만 이지움 건설을 생각해보는 것도 좋을 듯하다. 일단 이지움이 오투 프리미어의 전망을 일부 가리게 되고 이지움은 거리를 두고 약간 안쪽으로 배치되어 도로에 예민한 주거자가 아니라면 전망이 가리는 게 없고 탁 트여서 골든뷰라고 불릴만하다. 생활하는데 타 동과의 간격이 좁으면 저녁에 불을 켜면 앞동의 사람들이 보이게 되고 커튼을 치고 불편한 생활을 매일 같이 해야 한다. 앞동을 천만 원 2천만 원을 주고 사는 이유는 그만큼 값어치가 있기 때문이다. 매일 같이 반복되는 불편함이 그 가치가 더욱 크다. 사생활이 보호되지 않기 때문에 동간 가격이 좁은 아파트가 인기가 없고 상대방 동이 잘 보이는 위치가 인기가 없다. 

 

포스코 더샾이 인기 없는 이유는 외진 지역에 주변에 아무것도 없는 존재감 없는 아파트이기 때문이다.  악취에 대한 해결은 되었다고 하나 외진 지역에 마트 및 상권과도 멀어 그래도 브랜드 아파트 이기에 2억 중반대를 호가한다. 모현 E 편한은 역에 가까운 동은 소음 때문에 살기 어렵고 아파트 창문도 개방하지 못하고 살아야 한다. 현재 하자보수로 각각의 화장실 타일이 깨지고 금이갔으며 저렴한 싱크대 문은 방수처리가 되지 않아 뒤틀리고 변형 있는 세대가 있다. 재개발 아파트는 자재의 문제 시공의 문제가 항상 도사리고 있다. 초등학교도 역을 건너가야 하는 것 때문에 안전문제등 크게 좋은 아파트가 아니다. 

 

송학동에는 더샾 기준으로 군산방향으로 데시앙 세대가 들어온다는 이야기가 분분하다. 송학동 아파트 단지가 조성되면 대단지의 경우 거주지로 괜찮을지 모르겠다. 대로를 기점으로 익산역 밖으로 벗어나는 구간과 모현동 안쪽의 구간은 생활권 형성에 차이가 있다. 심리적인 지지선을 넘어서고 사람들이 밖의 생활권을 추구하려면 혁신도시등 거점을 기반으로 인프라를 구성하는 요소가 있어야 한다. 

 

어양동은 어양초등학교를 주변으로 엘드수목토와 곧 분양을 앞둔 어양 오투 3차 아파트가 인기가 좋다. 엘드수목토가 오래된 구옥임에도 초등학교와 접근성 때문에 2억 후반대를 호가한다. 그러나 적은 세대수 등 매매가 어려운 점은 거주 이외에 조건으로 보면 투자가치가 없다. 

 

가장 주목받는 아파트는 한화 포레 나이다. 그러나 맞통풍이 되지 않는 구조에 앞동 34평을 제외하고는 20평 대와 30평형은 앞동에 가리고 해가 제대로 들지 않은 가능성이 높다. 주변에 초등학교가 부재한 점도 최악이다. 공원도 없다. 그러나 브랜드 아파트가 적고 프리미엄 아파트라고 해도 좋을 38층의 고층 아파트는 부송동의 랜드마트가 될 가능성이 높다. 관점은 상권이다. 주상복합에 어울리는 CGV IMAX나 이마트나 또는 백화점 상권이 들어온다면 좋지만 작은 점포들의 170여 개가 들어오기가 힘들다. 코로나 사태 이후로 높은 세를 감안하여 입주할 상권들이 없을 가능성이 높다. 마치 모현동 롯데시네마가 아직도 텅 빈 매장들은 높은 세와 상권을 구성하기엔 롯데시네마 방문 고객이 그렇게 많지 않기도 하기 때문이다. 주차난도 마찬가지이다. 주차난과 출퇴근길 도로 막힘이 예상되는 것은 주상복합에 근처 도로가 좁고 기존에도 전자랜드-롯데마트까지 이어지는 출퇴근길 막힘은 알려져 있다. 포레나로 몰려드는 구조는 도로가 확장되지 않은 상태에서 매일 겪을 불편함은 생활터전으로는 그리 좋지는 못하다. 주변의 술집이나 상권들과 밀접한 것도 단점이다. 타지 사람들이 매수에 적극적인 것은 상승을 부르고 흔히 말하는 젠트리피케이션이 이렇게 발생할 수도 있다. 원주민들은 구도심이나 저가의 아파트로 이전되고 타 지역 소유자에게 밀려 세를 들어살 게 되는 안타까움이 생길 수도 있다. 

 

주상복합이라는 희소성이 있으나 살면서 중요한 것은 입지(주변)와 아파트의 향이다 (남향) 

 

포레 나는 A타입은 전면 4-BAY에 남향을 바라보는데 해당 타입을 제외하고는 B타입은 3-BAY에 양 사이드에 그 이하 뒤편의 타입들은 해에 가리게 되는 부분들이 상당히 많이 발생하게 된다. 그늘이 지는 부위를 현재로선 명확하게 파악하기 어려운데 살면서 해가 들어오지 않는 집이라는 점은 주상복합을 감안해도 별로인 부분이기도 하다. 

 

그러나 부송동 화물센터 개발 등 부송 4 지구와 맞물린다면 더 이상 발전할 곳 없는 영등동과 모현동에 비교하면 가능성으로 보면 좋은 곳이다. 가능성으로. 포레 나는 피 형성이 34평 기준 P가 B타입 3천-4천5백만 원 A타입이 8천,9천만 원이다. 분양가를 포함해서 감안하면 4억 5,6천만 원이 형성되었다. 이 사람들이 피 이하로 팔리는 없다. 즉슨 5억까지 형성될 여지가 높다는 점이다. 이렇게 피로 천정부지로 올려놓은 이들을 조사해야 한다. 집값은 이런 지하거래로부터 상승이 발생한다. 지금이라도 잡아야 할 것 같은 불안감을 조성시켜놓고 피라도 줘서 사면 오른다는 확신의 부추김을 조심해야 한다.  

 

부송동에는 리젠시빌 아파트는 구옥이고 하나리움 역시 마찬가지이다 너무 외곽에 속하는 데다 주변에 술집 상권을 제외하고는 그렇다 할 것이 없다. 특히나 동도 미소드림 아파트는 변전소와 송전탑이 바로 아파트 옆에 위치하고 있어 전자파의 위험에 노출되어 있어 아파트값이 타지에 비해 유독 저렴하다. 최근 신축에 속하는 라온프라이빗 아파트 역시 1단지는 변전소 옆이라 기피 대상이다. 2단지가 그나마 동떨어져 있으나 그 라인에 있는 아파트는 마찬가지로 초등학교가 가까운 것도 아니라 신혼부부나 아이를 가진 세대에게 좋은 조건은 아니다. 3억대를 호가하나 부송동 한화 포레나 효과로 인한 동반 상승으로 보인다. 새 아파트의 부재다. 바로 뒤 도로가 개방된다고 하나 외진 것은 마찬가지이다. 

 

곧 예정인 부송 4 지구에 1천여 세대가 입주한다면 그곳이 더 주목받을 듯하다. 다만 임대아파트로 구성되고 민간분양을 겸한다고 해도 시민들이 바라는 아파트는 많은 아파트가 아니라 '지역임에도 괜찮은' 아파트이다. 분양가 상한제를 적용하거나 해서 양질의 아파트 흔히 말하는 브랜드 아파트를 유치하는 것이 삶의 질 향상에 더 도움이 된다. 200여 세대 미만의 소규모 땅에 블록 쌓기 놀이처럼 조금씩 끼워 맞추는 도시계획은 도시 전체의 미관을 해치고 주거공간 제공이라는 단순한 목적이 아니라 익산시가 살만한 공간이라는 것을 구축하기에는 부족하다. 오히려 슬럼화를 양산하고 못 사는 동네, 소득 수준이 낮은 동네, 기껏해야 1군 2군 아파트도 유치하지 못하는 동네라는 노인 도시 이미지를 더 가중시키는 결과를 불러올 수가 있다. 세대를 1천여 세대 이상 구성하고 주변 공간까지 고려한 살만한 공간을 찾아보기가 힘들다. 초등학교 중학교를 배치하고 편의시설까지 고려한 시민의 생활공간을 고려한 도시계획이 없다. 라온 프라비 잇이 동반 상승효과가 있다고 하나 세대가 작고 뒤편 도로가 개통된다고 해도 주변시설 편의시설이 아직 미약하다. 

 

동산동은 불모지에 가깝다. 코아루 아파트를 수도산 근처에 신축했으나 2억 초반대에 매매가 가능할 정도다. 주변 동네가 좁고 중학교 근교라고 하기엔 노후된 상권이 한몫을 하고 있다. 개발여지도 없고 왜 자꾸 동산동에 아파트를 구축하는지는 땅값 때문이라고 밖에 생각되지 않는다. 수도산 제일 풍경채가 1515세대가 예정이다. 동산동은 유흥가와 인접하기도 하고 동네가 깨끗하게 구획되지 않아서 기피하는 동네이다. 그럼에도 부지 확보 측면에서 어려운지 계속 확장되고 있다.  광신프로그레스가 동산동에 분양되었으나 인기가 없다. 유천 생태습지공원은 실제로 보면 황량하고 습지만 조성되어있을 뿐 공원의 역할을 하기엔 공원 풀 관리부터 시작해서 산만하다. 구색만 맞춰놓은 실정이다. 동산동에 대한 인식이 바뀌려면 대단지 아파트가 들어오고 구성이 되어야 하는데 타 동에서 사는 사람이 동산동으로는 잘 가고 싶어 하지 않는다. 

 

마동은 시장 근교로 익산시립도서관 기준으로 마동 힐즈가 건설될 예정이다. 그러나 산악형 지대이고 거주가 편리한 지역은 아니다. 주변 상권 및 학원 등이 부재하다. 정리되지 않은 상권 등이 약점이다. 마동 공원 주변으로 GS자이 아파트가 1446세대가 들어설 예정이다. 마동 오투그란데 힐즈가 자이의 영향을 받을지는 미지수다. 브랜드 차이가 자이가 압도적이기 때문에 반대로 희석될 가능성도 있다. 다만 마동 단지 자체가 우중충하고 살기에 부적합하고 아파트만 들어선다고 주변 환경이 개선되지는 않기 때문이다. 그래도 GS자이만의 프리미엄이 있을 것은 분명하다. 힐스테이트까지 들어선다면 입지가 개선될 여지가 보이기는 한다. 그러나 모현동도 현재의 신시가지 느낌처럼 되는 것이 20여 년 정도 소요된 것으로 보면 마동도 그 정도의 시간을 들여서 개선될 것이다라고 보면 된다. 사람의 인생은 짧다. 평당 분양가가 최근 1천만 원을 넘은 시점에서 2021년에 분양을 한다고 해도 일몰공원 보상까지 고려한다면 평당 1,200 1,300 정도 되지 않을까 싶다. 설사 999만 원으로 구성한다고 해도 확장비 및 필수옵션을 고려하면 쉽지 않은 접근이다. 분양가 4억대의 아파트가 진입하게 된다. 익산시의 소득구조를 보면 쉽지 않다. 결국 타 지역 투자자에게 좋은 먹잇감이 될 것 같다. 

 

현재 2021년 6월 마동 힐스테이트가 분양예정이다. 마동 자이와 맞물려 특수효과를 누릴 수 있는 위치이나 400여세대로 24평부터 34평 다양한 평수를 보유하고 있다. 마동의 특성상 공원부지 형성과 함께 좋은 위치이나 영등동 모현동 상가 형성에도 10여년 소요된것을 생각하면 부지 자체의 장점과 조용한 그리고 브랜드 프리미엄으로 거주의 만족감만으로 상쇄될 지역이다. 편의성은 아무래도 떨어질 위치이긴 하다. 그래도 힐스테이트라는 프리미엄이 가치를 할수 있다. 

 

모현동이란 동이 제대로 구현되기까지에도 10여년이 소요되었다. 마동 역시 마찬가지이다. 아파트만 들어선다고 정리되기 어렵다. 

 

전주의 시세가 30평대가 6억대 아파트로 진입한 시점에 똑같이 접근하다 보면 상대적으로 싼 가격처럼 보일 수가 있다. 전주에서도 실제 원주민들이 급격하게 오른 아파트 시세로 내 집 마련의 꿈을 포기하는 사람들도 늘어난다. 반대로 악착같이 빚을 내서라도 투자하면 오른다는 믿음으로 사는 사람들도 있다. 그렇게 집값을 더 올린 형태가 되었다. 

 

익산은 30만 인구가 깨진 지 오래이고 실제 거주할 당사자보다 노령인구가 많아져 젊은 수요에 대한 기대를 전혀 할 수가 없다. 앞서 말한 것처럼 산업이 낙후되고 제대로 된 직장이 없는 시점에 코스트코 입점마저 일자리 창출이란 호재를 제외하고도 소상공인 및 정치적인 반대로 미지수로 빠졌다. 국가식품클러스터는 딱히 매력적이지 않고 그렇다 할 기업 풀무원 등 입점이 되지 않아 일자리 창출도 도움이 되지 않는다.

 

노령의 도시라는 타이틀이 점점 맞는 이유는 젊은 세대가 살고 싶고 꿈을 키울 수 있는 조건을 갖추지 못한 도시의 형태 때문이다. 마땅히 일할 곳도 젊은 상권을 창출할 곳도 없다. 창인동에 아파트를 조성하거나 문화거리 조성을 한다는 때늦은 이유도 이해가 되지 않는다. 죽은 상권은 죽은 상권이라도 놔둘 필요는 없으나 자금을 쏟아부어도 커가는 곳에 부어야 맞다. 부송동 택지개발 지구도 아파트 분양만 1천5백여 세대가 들어온다고 하나 그 허허벌판에 아파트 분양만으로 익산시를 부양하려는 노력은 너무도 안타깝다. 

 

익산은 거점으로 KTX 역 빼고는 내세울 만한 것이 없다. 국가식품클러스터의 성공 미지수임에도 대형 창고형 마트 입점에도 반대에 부딪히는 시점에 일자리 창출을 무엇으로 할 것인지가 아파트 가격 상승에도 영향을 줄 것이다. 실 수요자보다 외부 투자자를 제한하고 실제 거주자 위주로 구성할 수 있는 살고 싶은 동네, 땅값 상승 등으로 어렵겠지만 재고를 해서라도 살만한 동네에 분양을 유치하고 젊은 세대에게 기회를 주는 것이 옳다. 

 

순천시 다음으로 밀렸다는 뉴스를 보면 익산시가 얼마나 빠져나감이 심한 도시인지 유출이  심한 데는 문화의 부재, 일자리의 부재, 아파트 값은 상승까지 겹쳐 젊은 세대가 왜 이곳에 살아야 하는지가 의문이 되는 도시가 되고 있다.

 

이렇게 부정적으로 안 좋은 점을 드러내며 개인적인 분석을 내놓는 것은 지역 아파트 시장은 서울과는 다르게 움직여야 하는 것을 말하고 있다. 익산시는 인구가 왜 주는지 아파트만 아무 곳에 지으면 해결될 것이 아님을 알고 있다면 계획적인 도시 계획을 세우고 자본논리에 따른 접근을 때로는 배제시켜줘야 하는 통제의 역할을 가끔은 수행해야 함을 간과하고 있다. 

 

이대로라면 20만도 쉽사리 깨질 것으로 생각이 된다. 저출산 시대에 아이를 낳고도 오래된 아파트에서 비교당하며 살며 2천3천만 원 소득 이외에는 창출하지 못하는 직장인으로 전락하면서 근근이 살아가기에는 도시가 밝지도 아파트 값이 소득에 비해 적당하지도 않기 때문이다. 전주나 군산으로의 전출은 예상된 견해다. 그렇기에 건설적인 도시 개발을 위해서는 냉철한 판단이 필요하다. 익산시의 부동산 경제를 타파하고 기획된 도시 경제를 추진하기 위한 실질적인 노력이 한 단계씩 필요하다. 일. 자. 리. 두말할 것 없다. 과감한 세제혜택과 부지 제공을 한다고 해도 유치하기 어려운 경제 난국의 시점이다.  

 

15년 이상 된 아파트들이 34평 기준 3억대를 은근슬쩍 올리고 서로 가격 형성을 하고 있다. 이런 것에 대한 규제를 해야 한다. 누군가 매도 가격을 형성하고 실제로 판매가 이루어지면 그 가격으로 형성이 된다. 신규 아파트가 1천여만 원 분양을 하는데 익산시의 소득 수준에 비하면 말도 안 되는 가격이다. 다시 말하지만 타 도시와 비교하는 익산시는 타도 시만큼 산업 일자리 수준이 높지 않다. 제일 오투그란데 아파트가 다수를 차지하는 아파트 구성 치고도 저렴한 가격의 평당 분양가를 형성하고 있지도 않다. 이 정도 분양가라면 왜 타 건설사를 유치하지 못하는 걸까. 

 

물론 아파트 투자자들이 지역의 낮은 아파트를 단기 차익을 실현하고 빠져나가는 현상에 대해서 비단 익산시만의 문제라고는 하기 어렵긴 하다. 그럼에도 살만한 도시로 구성하기 위해서는 우후죽순처럼 100세대 300세대로 비좁은 땅에 지원금과 함께 건설해나가는 비인기 건설사들을 배 불리는 구조는 아니다 싶다. 지어도 제대로 1,000여 세대 이상 도로와 주변 공원등 문화상권과 함께 창출하기 전에는 당분간 발전하기 힘들다.

 

이런 여타의 조건하에서 익산 부동산은 상승세에 있다. 그것도 물론 새 아파트에 한정지어서 이다. 아파트 값은 예측이지 실제가 될 수가 없다. 경제적인 이유, 기타 부동산 투자자들의 유입, 실수요자의 증가, 아파트 구매 세대의 증가 등 여러 가지 복합적인 요인이 점쳐진다. 익산시의 부동산은 조각난 땅에 우후죽순으로 짓는 것이 문제이나 공급수 증가만이 대책은 아니라고 말하고 싶다. 익산시가 상생할 수 있는 구조는 살기 좋은 익산으로 만들기 위해서는 저반을 다지고 아파트 수요자들이 만족할 수 있는 구조, 살고 싶은 도시로 만드는 것이다. 문화시설이 없다는 말을 독립서점이나 역부로 문화 조성의 거리를 역 근처로 배치해서 만드는 구조가 필요하지 않다. 대학로라고 부르기 어려울 정도로 술집과 원룸만으로 가득 찬 서점 한 곳 없는 대학로의 문화공간의 부재는 창피할 정도이다. 

 

실제로 아파트 가격이 오르지 않아도 문제가 있다. 타 도시는 다 상승했거나 상승중인데 익산만 저렴한 아파트로 구성되어도 익산에 대한 인지가 못 사는 동네 또는 저렴한 동네로 인지되기 쉽다. 싸다고 좋은 게 아니라 도시형태를 갖추면서 가격이 있더라도 살만한 도시를 만들어야 한다. 마동 자이 분양에 대한 의견이 분분하지만 평당 1,000이 넘을 거라는 것은 물가상승을 반영하더라도 당연하고 익산시가 그 부분을 해결하리라고 믿는 부분도 순진한 생각이다. 민간 분양사 아닌가. 고급 브랜드 아파트를 싼 가격에 사고자 하는 마음은 이해가 가지만 현실을 자각해야 하지 않나 싶다. 싸게 사고 싶다면 구축에 살거나 이사를 꿈꾸지 않고 형편에 맞게 살면 된다. 갤럭시 노트 울트라 등 폴드2 만 봐도 고가에 팔리지만 안 사거나 못 살 사람은 가성비에 맞는 폰을 쓰며 살면 된다. 집도 마찬가지다. 사라고 강요한 적도 없는데 커뮤니티를 보면 서로들 비싸느니 싸게 나와야 한다느니 익산시에는 어울리지 않는 분양가 탓을 한다.  사실상 익산 커뮤니티를 보면 실제 거주 불가능한 지역 주민이 한탄하는 장소로 밖에 보이지 않는다.  분양가가 비싸면 들어가지 않으면 된다. 시장수요의 원리를 무시한채 익산시가 분양가를 낮춰주기를 바라는 것으로 해결되지 않는다. 비싸다의 기준은 소득대비 감당할 수 없다면 구매하지 않으면 미분양 또는 구매하지 않은 수요로 남게 된다. 그러나 모두가 선호하는 아파트는 비슷비슷하며 수요가 많은 곳에는 이유가 있다. 

 

무엇이 문제인지 냉철하게 판단하고 단점을 드러내서 문제가 무엇인지 직시하고 돌파할 수 있는 수단으로 삼아야 한다. 때론 그런 인정이 어렵겠지만 필요하다.