[지역 아파트 경제] 전라북도 익산 아파트 전망 (최근반영 2편)

익산시정발전에 대한 개인적인 의견의 하나일뿐입니다.

 

1편의 이야기에 이어서 최근 업데이트된 2편을 이야기하고자 합니다.

1편은 아래에서 보실 수 있습니다. 

 

[지역 아파트 경제] 전라북도 익산 아파트 전망

남중동

 

남중동에 광신프로그레스 더센트로 와 남중동 오투그란데 뉴퍼스트가 분양하였습니다.

광신프로그레스 더센트로는 541세대와 오투그란데는 총 298세대로 최근 분양한 안단테보다는 더 적은 입지의 아파트입니다. 남중동이라는 특성상 실거주가 아니면 투자자들이 모이기 어렵고 실제로도 분양 거래가 활발하지 않은 매물입니다.

 

투자처로서는 매력이 없는 위치로 익산시에서도 동산동만큼이나 남중동은 비인기 지역입니다. 

하지만 분양가는 최근 원자재, 인건비 상승으로 84m2 기준 4억은 피하기 어려울 듯 보입니다. 물가 반영이죠.

 

무주택자는 지금 살시기가 아니다.

유주택자는 앞으로 참으면 오른다.

 

아무도 모르는 실정이지만 확실히 이제는 옥석 가르기가 시작되었습니다.

영등동 모현동처럼 이미 상권이 형성된 곳이 아니고서는 마동 자이와 풍경채를 두고도 10여 년은 내다봐야

살만한 공간이 될 것으로 예상됩니다. 그리고 10여 년 뒤면 익산시는 대형 기업을 유치하지 않은 이상 신축의 실거주자는

찾기 힘든 도시가 될 테죠.

 

사실상 마동 자이도 투자로 했다면 실거주자들이 현재 거래기준으로 84m2기준 분양가 대비 1억 이상의 프리미엄을 반영해

5억 4천 정도의 거래를 등록하였는데 실거주자가 아니면 실제 입주시점에서 저 가격으로 매매가 이루어지긴 어렵습니다.

분양가 가격으로 찾아들어갈 가능성이 높죠.

 

대부분 실거주라고 한다면야 이야기가 다르지만요. 

 

저렴한 아파트

익산시의 문제는 저렴한 아파트를 계속 허가해주는 데 있습니다. 자산가치가 서울과 대전만 해도 대비 최소 2억 이상 차이가 나는데 이제는 익산시의 아파트를 매도해서는 타 지역으로 이사조차가지 못하는 실정입니다. 타 지역 전세나 겨우 구하면 다행이지요. 중앙동 더샵이 지지부진한 이유도 아마도 분양가 협상이 어렵기 때문일 겁니다. 이렇게 하다가 또 중소 건설사로 이전되고 익산은 저렴한 아파트만 가득한 곳, 2군 이하 건설사들만 있는 지역으로 몰락하게 될 것입니다.

 

수요층이 다른 데로 분양가 높은 데로 공급은 그대로 해야지요. 

살 사람은 살고 그렇지 않으면 건설사든 시공사든 선택을 하겠지요. 그런 자연선택을 강제로 하니 공원까지 조성하면서

익산에 올 이유가 없어지는 겁니다. 틈새로 짓는 아파트만 생겨나니 도시 조경도 좋지 않게 되고요.

 

부송동 등 추후 부송4지구와 중앙동 계획이 언제 될지 모르는 터에 영등주공 재개발 및 현재 문제가 되는 마동 주공아파트까지 갈길이 먼 익산입니다.

 

실거주냐 새집이야

사실상 실거주를 따진다면 영등동 제일2차 - 학원가 - 영등초등학교나 또는 모현동 에코르 아파트가 실거주 하긴 좋습니다.

영등동은 우남그랜드 같은 경우도 앞에 상권도 편하고 가까운 마트, 제일3차도 그런 면에선 비슷하죠.

이제는 구축에 대한 실거주냐 아니면 새집에 들어가서 살고 싶으냐로 따질 수 있겠죠. 아직도 익산의 메인은 영등동과 모현동입니다. 추후 평화동에도 영무예다음3차등- 크레지움캐슬 - 라송 같은 단지가 연결되면 익산역 개발과 호재가 맞닿으면 또 모르지만 실제로 시행돼야 알 일이죠. 부송동도 길이 개통되면 조금 달라지겠지만 부송4지구가 또 저렴한 아파트나 LH로 지어지면 인지가 좋은 아파트는 아닌 터라 아무래도 큰 기대는 어렵죠. 익산포레나는 가정이 있는 집에서 키우기에는 불편한 아파트는 확실합니다. 84m2 기준 5억이 넘는 거래로 사기에는 큰 메리트가 없죠. 물론 자녀가 없는 경우에 제한적으로 말이죠. 신혼부부 등이 살기에는 좋은 곳이라고 생각합니다. 

 

일자리

넥솔론 자리에 뉴파워프라즈마 기업이 입주 예정이라는데 7월 인데도 아직 감감무소식이네요

협상과정을 더 보여줘야 익산시도 반도체 기업이 유치되고 일자리가 형성된 도시가 될 것입니다.

일전에도 이야기한 코스트코 및 쿠팡물류센터 등 익산시로 이전되는 효과를 누리기 위해서 과감하게 유치하고

규제 등도 타파하여 적극적으로 해야 합니다. 보통 1명이 유입되면 가족단위로 전입될 확률이 높고 1+2 1+3명의 가능성이 높기 때문에 기업유치가 필수입니다. 물론 공단에 기업유치 등 식품클러스터도 좋지만 양질의 일자리는 아니죠.

급여가 최소 연봉 3천만 원 이상은 돼야 하는데 워크넷에서 보시면 알겠지만 그 이하의 일자리들이 많죠.

아직도 10여 년 전 연봉만큼도 인상되지 않고 제자리죠.

 

지역 공무원들의 한계인지 몰라도 너무 안일하게 대처하네요.

시간이 지나면 경쟁력이 사라지고 대기업들도 괜히 투자하는 게 아닙니다.

 

재건축

신동 청솔아파트의 재건축이 새천년건설로 확정되고 현재는 철거후 공사가 한창이죠. 오르는 자재값을 건설사가 부담해야하니 이미 확정된 분양가로는 1,000만원이하로 베란다 확장까지 반영된 가격이면 메리트가 있는 아파트라 생각합니다. 이처럼 재건축이 진행되면 다행이지만 앞으로 해야될 재건축들은 신중하게 해야할것입니다. 억지로 가격을 낮추고서는 건설사도 아예 진행하지 않을 확률이 높죠. 그러니 분양가에 대한 진짜 원가를 파악하고 시에서도 적정한 건설사가 접근할수 있게 해주는게 관건이죠. 싸게만 짓는다고 관건이 아닙니다. 싸게 짓다가 부실건축이 나오는거죠. 만족도나 입주시에 하자문제도 발생하는거구요. 

 

군산

군산에서도 더샵이 진행될 예정이고 군산더샵프리미엘의 분양가가 궁금하긴 합니다.

최근 분양한 경남아너스빌은 4억대 분양으로 건설사도 물가를 반영하다 보니 그 이하로 힘들겠죠.

마피를 감수하면서까지 건설하지 못하면 붕괴되거나 아예 건설을 반환할 수도 있는 거겠죠.

아니면 잔여세대에 마피를 붙여서라도 원가라도 챙기게 되겠죠. 물가와 금리 상승기에 과연 그게 가능할지가 불투명합니다.

 

서로 깎아내리기

익산 스토리 등 지역 커뮤니티를 보면 무주택자는 금리 인상에 자신이 사지 못한 아파트에 배 아파하고 그것 봐라

망했다 하며 신나 있죠. 또 반대로 유주택자는 어차피 3억이든 4억이든 너희들은 사지도 못할 아파트였는데 무슨 상관이냐 

앞으로 물가는 계속 상승하고 인플레이션 상태에서 더 싸질 수는 없다고 반박합니다.

 

둘의 말이 어느 정도는 다 일리는 있고 수요층이 다른 것뿐입니다. 투자해서 대박을 내겠다는 것은 제거된 셈이죠.

하지만 아파트가 싸질 수는 없는 구조입니다. 구축이야 당연히 인기지역을 제외하고는 더 이상 내려가기 힘들고

시외나 평화동 동산동 인화 동등 외곽지역의 아파트는 앞으로도 인기가 없어질 예정이며 없어지겠죠.

 

그런 해결책은 알면서도 기업을 유치 못하는 것은 왜일까요?

서로 비난하며 부동산 정책의 실패를 금리 인상의 시기에 집 사는 것을 두렵게 만들며 너도 없으니 나도 없어야 한다는

식의 못난 사람들의 승리감일까요?

 

2024년 때가 오면

이제 2년 뒤부터 입주하는 아파트가 시작되면 기존 거주자들의 전세입자들이 이주하거나 또 이동이 예상됩니다. 마동자이가 대장주가 될 수도 있고 또 마동의 변화에 따른 힐스테이트등 주변 상권의 영향은 무시 못하죠. 과연 축의 이동이 얼마나 될 것이냐가 관건입니다. 하지만 그때가서는 구축의 매매가 어려워질 것은 사실이고. 지금의 금리 인상기에 2년 뒤라고 급격하게 금리가 낮아지지는 않을 것 같다는 게 문제죠. 

 

실수요자야 안심전환대출등으로 4%대 금리로 가져가고 최초 구입자는 디딤돌 대출로 어느 정도 방어가 가능하죠.

문제는 기존 주택으로 시세차익을 누리려는 사람들입니다. 이렇게 된이상 실거주로 갈 수밖에 없는 지경이 되는 거죠.

또 그 이후로 분양계획이 서희스타힐스등 대단지가 들어서면 다른 모양새가 됩니다. 부동산 참 어렵죠. 하지만 중요한 것은 시에서도 그 아파트에 맞게 조경 및 도시계획을 철저히 해야 하는데 우후죽순으로 하면 슬럼화가 가속되고 도시의 매력이 적어진다는 점이죠. 어떤 실리인지 누군가의 이익 추구로 생긴 것인지는 모르지만 시정에 도시계획에 힘을 써야 할 시기입니다.

 

즐거운 익산을 만드는 게 관건이죠. 그 중심에는 집이 있습니다.