300세대 미만 신규분양 보금자리론에서 디딤돌 대출 갈아타기

 

주택금융공사의 보금자리론과 주택도시기금의 디딤돌 대출 신청기를 올려볼게요.

시행착오 없이 진행하기 위해 여러분들께 도움이 되면 좋겠다는 마음으로 정리해요.

누군가는 "아 내가 힘들었으니 다음사람은 알려주지 말아야지." 그런 심보는 내 안에 있긴 하지만

그걸 깨부수고 공유해야 서로에게 도움받는 사회가 된다는 생각들어요.

 

잡설은 여기까지.

 

본론 들어갑니다.

 

300세대 미만인 신규분양은 디딤돌 대출이 안됩니다. 단 본건 1건만 있으면 가능하죠.

그것도 소유권보존등기가 나오고 가능합니다.

보통 소유권 보존등기는 짧게는 2개월, 많게는 3-4개월이 걸리죠.

그럼 디딤돌 신청가능 기간은 소유권 보존등기일로부터 3개월 내입니다.

이 기간을 초과하면 신청불가.

 

첫째 신규분양은 초회차 계약금을 내고

중도금대출과 잔금대출로 구성됩니다.

 

1. 중도금대출은 협약은행과 유이자 또는 무이자로 진행

2. 입주공고가 나면 그 시기에 무조건 중도금대출을 상환하거나 전환해야 합니다.

사전점검을 하고 입주가 시작되면 그 날짜로부터 중도금대출은 1일 차 이자계산을 합니다.

(기존 무이자 일 경우)

(기존 유이자 일 경우도 마찬가지죠)

 

잔금은 입주일로부터 보통 3개월 이내까지는 건설사가 부담합니다.

하지만 중도금은 대출이자를 내야 하죠. 기존 협약은행을 이어가도 괜찮지만

보통 중도금을 보금자리론으로 전환합니다. 

300세대 이상인 경우도 일단 중도금 대출은 내야 합니다.

단, 지금 같은 고금리 상황에서는 보금자리론을 쓰는 게 이득입니다.

또는 중도상환수수료가 없는 대출을 이용해야 합니다.

 

우리의 최종목적은 디딤돌 대출로 갈아타는 거거든요.

그럼 의문이 들죠?

왜 바로 다딤돌로 중도금과 잔금대출을 하면 안 되죠?

디딤돌은 분양금액의 70%가 가능하고, 소유권보존등기가 나야 합니다. 

입주가 난거지 아직 보존등기도 안 났거든요.

 

보존등기가 나야 개인이 법무법인이나 개인 법무사 또는 셀프로 소유권 보존등기 신청을 해야 합니다.

흔히 말하는 집문서가 나와야 하는 거지요. 

이 기간이 오래 걸립니다. 

 

그럼 소유권 보존등기 전까지는 대출이자를 내야겠죠?

기존 중도금대출협약은행에서 금리가 보금자리와 별차이 없다면 이어서 내도 됩니다.

보금자리론의 치명적인 약점은 중도상환수수료가 전체대금의 0.9%라는 점입니다.

 

단, 이번 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없다니 이걸 쓰면 되긴 하나, 특례입니다.

한시적이라는 거겠죠.

 

 그럼 중도금 대출을 보금자리론으로 신청하게 되면 후취담 보라는 걸 씁니다.

즉, 은행이 담보를 하고 아직 등기가 안나도 신청가능하다는 겁니다.

협약은행이 지정되고 이 은행을 통해서만 신청이 가능합니다.

 

보금자리론은 주택금융공사에서 신청 - 은행에 서류 제출 방식으로 이루어지고 

보통 준공승인이 난 입주일에 맞춰 한 달 전에 신청을 합니다. 그럼 잔금일에 바로 실행이 가능하죠.

대략 4.2% 정도 금리로 승인이 납니다.

 

그럼 이다음 달 정도 되면 보존등기가 나고, 그다음 개인 또는 법무사 통해 소유권보존등기를 하게 됩니다.

소유권보존등기가 나는 시점에 디딤돌을 신청합니다.

 

그럼 첫 번째 질문이 등기가 있는지 여부입니다. 

심사는 주택도시기금이 진행하고 신청과 동시에 거의 1-2일 이후 진행됩니다.

여기서 난관은 자신심사입니다.

 

보통 분양권을 자산 가격 전체로 잡고 심사기준인 5억 6백만 원을 넘지 않아야 하는데

그 기준이 신청일로부터 3개월 전입니다.

3개월 전 기준 혹 집을 소유하고 있다거나 (아직 기존 집 매도 전) 통장에 잔금등 돈이 많다면

5억6백만원을 초과하면 디딤돌 신청이 불가합니다.

 

보통 분양권을 자산으로 인지하면 5억이 넘기 쉽죠.

그럼 분양권의 일부가 대출이라는 것을 증명하기 위해 이의신청을 해야 합니다.

3개월 전 시점의 부채증명서를 출력해야 하는데,

보통 보금자리 신청하면 3개월이 초과해야 공사로 넘어가서 공사의 보금자리론 대출 부채증명서를 인터넷에서 공인인증서 통해 출력이 가능합니다. 고로 3개월 전이므로 보금자리론 대출받은 협약은행 홈페이지에서 출력가능합니다.

지점으로 가면 무료로 발급해 주나 (주거래나 실적이 있는 경우) 인터넷 증명은 개당 2,000원 수수료가 발생합니다.

 

3개월 전 시점 부채증명서

잔금 치르는 시점 부채증명서 이렇게 제출합니다.

 

또한 집을 매도한 경우에 자산이 잡히면 등기사항전부증명서를 첨부합니다.

 

5억 6백만 원 이하가 되면 심사를 기다립니다.

 

여기서부터가 초조한 시점인데 제가 개인 법무사를 통해 협약은행은 10만원 등기비용을 개인법무사는 20만원을 지불했는데 두달째 보금자리 내기전에 내서 한달간의 이자라도 줄여보자는 심산이었습니다.

 

보금자리 4.2%

디딤돌 2.4%

 

약 1.8%의 이자가 차이가 발생합니다. 여기서 함정은 0.9% 중도상환수수료죠. 2억이면 180만원을 수수료로 내야합니다.

 

하지만 생각해보니 이자는 일할계산이 되니 어찌되었든 10만원 더 줘도 그만큼 이자 상환이 줄고 빨리 되면 이득이라고 생각했습니다. 디딤돌 자산심사는 주택도시기금에서 대출실행은 주택금융공사에서 합니다. 생각보다 빠르게 되지 않습니다.